Altbau sanieren: Die 7 größten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Einleitung

Altbauten sind wahre Schätze: hohe Räume, historische Details, massives Mauerwerk – oft mit viel Charme, den Neubauten kaum erreichen. Doch damit aus dem Traumobjekt kein Sanierungsalbtraum wird, braucht es Fachwissen, Erfahrung und vor allem die richtige Planung. In der Praxis erlebe ich als Bauprofi immer wieder dieselben Stolperfallen: Unterschätzte Bauschäden, fehlende Genehmigungen oder falsche Materialwahl. Diese Fehler kosten nicht nur viel Geld, sondern auch Zeit und Nerven.
Damit Sie Ihre Altbausanierung von Anfang an auf stabile Beine stellen, finden Sie hier die 7 häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden können.

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1. Keine gründliche Bestandsanalyse

Problem: Viele Bauherren starten voller Tatendrang mit der Sanierung, ohne die Substanz im Detail untersuchen zu lassen. Tragende Wände, Feuchtigkeit, Haustechnik – all das bleibt im Verborgenen, bis es während der Arbeiten plötzlich zum Vorschein kommt.
Folge: Unerwartete Zusatzkosten, Bauverzögerungen und im schlimmsten Fall statische Probleme.
Lösung: Vor Beginn eine Bestandsaufnahme nach ÖNORM B 1300 durchführen. Dabei werden Schäden systematisch erfasst – von der Statik bis zum Brandschutz. Bei Grabenweger Bau setzen wir genau hier an: Eine solide Analyse ist die Basis, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

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2. Fehlende Genehmigungen

Problem: Viele Sanierungen werden „einfach so“ begonnen – ohne Rücksprache mit der Behörde. In Niederösterreich sind aber bereits Änderungen an Dachform, Fassade oder Fenstergrößen genehmigungspflichtig (§ 14 NÖ Bauordnung 2014).
Folge: Baustopp, Strafen oder Rückbau.
Lösung: Frühzeitig prüfen, welche Arbeiten melde- oder bewilligungspflichtig sind. Ein erfahrener Bauleiter oder Baumeister unterstützt dabei, die Unterlagen korrekt einzureichen. Das spart Zeit und verhindert teure Verzögerungen.

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3. Unterschätzte Feuchtigkeit

Problem: Feuchte Mauern sind im Altbau keine Seltenheit – sei es durch aufsteigende Nässe, undichte Dächer oder fehlende Abdichtungen. Wird dieser Punkt ignoriert, drohen Schimmel, Frostschäden und ein dauerhaft ungesundes Raumklima.
Lösung: Vor jeder Sanierung unbedingt eine Feuchtigkeitsmessung (z. B. CM-Methode) durchführen. Anschließend passende Maßnahmen setzen, etwa Horizontalsperren oder diffusionsoffene Putze. Wer hier rechtzeitig handelt, schützt die eigene Gesundheit und spart teure Folgeschäden.

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4. Schlechte Baukoordination

Problem: Mehrere Gewerke arbeiten gleichzeitig – aber niemand hat den Überblick. Maler streiten mit Installateuren, Termine verschieben sich, Kosten steigen.
Folge: Chaos auf der Baustelle, Verzögerungen und unklare Verantwortlichkeiten.
Lösung: Eine Baukoordination nach BauKG (Bauarbeitenkoordinationsgesetz) ist Pflicht bei größeren Projekten – und extrem sinnvoll. Ein erfahrener Koordinator sorgt dafür, dass Gewerke Hand in Hand arbeiten und Sicherheitsstandards eingehalten werden. Bei Grabenweger Bau übernehmen wir genau diese Schnittstelle, damit Kunden ihre Sanierung entspannt begleiten können, anstatt jede Woche Probleme lösen zu müssen.

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5. Falsche Dämmstoffe

Problem: „Mehr Dämmung = besser“ stimmt im Altbau nicht. Werden falsche, nicht diffusionsoffene Materialien eingesetzt, staut sich Feuchtigkeit – Schimmel ist die Folge.
Lösung: Bei historischen Bauten auf natürliche, atmungsaktive Dämmstoffe wie Holzfaser, Hanf oder Mineralschaum setzen. Diese Materialien verbessern die Energiebilanz, ohne das Mauerwerk zu „ersticken“. So bleiben die Wände trocken – und der Charakter des Gebäudes erhalten.

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6. Keine Rücksicht auf Denkmalschutz

Problem: Manche Altbauten stehen unter Denkmalschutz, oft ohne dass Eigentümer es wissen. Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach können dann vom Bundesdenkmalamt (BDA) untersagt oder mit strengen Auflagen versehen werden.
Folge: Verzögerungen, zusätzliche Kosten oder im Extremfall Bauverbot.
Lösung: Vor Beginn prüfen, ob das Gebäude unter Schutz steht. In diesem Fall lohnt es sich, von Anfang an mit erfahrenen Baufirmen zusammenzuarbeiten, die mit den Auflagen umgehen können.

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7. Keine Kostenreserve

Problem: Bauherren kalkulieren oft zu knapp. Gerade im Altbau gilt: Unerwartete Überraschungen sind fast sicher.
Faustregel: Mindestens +15 % Kostenpuffer einplanen.
Vorteil: Mit einer Reserve im Budget lassen sich unvorhergesehene Arbeiten stressfrei abwickeln, ohne die gesamte Finanzierung zu gefährden.

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Fazit: Planung statt Improvisation

Eine erfolgreiche Altbausanierung beginnt nicht mit dem Hammer, sondern mit Analyse, Planung und Koordination. Wer typische Fehler kennt und gezielt vermeidet, spart bares Geld, wertvolle Zeit und unnötige Nerven.
Bei Grabenweger Bau begleiten wir Bauherren Schritt für Schritt: von der Bestandsanalyse über die Einreichung bei Behörden bis zur fachgerechten Ausführung. So wird aus einer alten Immobilie nicht nur ein saniertes Haus, sondern ein Zuhause mit Zukunft.